INFO

Zlúčené územné a stavebné konanie: postup a potrebné doklady

V novom povoľovacom režime sa územné a stavebné konanie spájajú do jedného konania, ktorého výsledkom je rozhodnutie o stavebnom zámere. Nejde o zlúčenie dvoch dokumentov: stavebný zámer a projekt stavby sú podklady na prípravu povoľovania, zatiaľ čo zlúčenie sa týka samotných konaní. Postup pri zlúčenom územnom a stavebnom konaní sa preto začína tým, že si ujasníte, aké podklady si váš zámer vyžaduje.

Je prirodzené chcieť vedieť, či spoločný postup urýchli vybavovanie a čo treba pripraviť, aby sa žiadosť zbytočne nevracala na doplnenie. Kľúčové je správne pripraviť dokumentáciu a zosúladiť ju s požiadavkami na stavbu a jej umiestnenie.

V článku sa dozviete, ako postupovať, ktoré doklady priložiť a aké lehoty sa uplatňujú pri stanoviskách a vyjadreniach. Vysvetlíme aj rozdiel medzi skorším dvojkolovým povoľovaním a novším integrovaným postupom, aby ste vedeli, čo očakávať pri príprave projektu.

Lehoty na záväzné stanoviská a vyjadrenia

Pri povoľovaní treba rozlišovať lehoty orgánu územného plánovania a dotknutých právnických osôb. Zabezpečte si stanoviská a vyjadrenia subjektov, ktorých sa navrhovaná stavba týka. Konkrétny okruh závisí od jej umiestnenia a povahy.

Čas na vydanie stanoviska

Lehota na vydanie stanoviska je čas, ktorý má príslušný subjekt na odpoveď po doručení žiadosti. Dotknutá právnická osoba vydáva záväzné vyjadrenie do 30 dní od doručenia žiadosti. Pri zložitej stavbe môže lehota dosiahnuť najviac 60 dní. Orgán územného plánovania má 30 dní pri ohlasovaných a jednoduchých stavbách, 60 dní pri ostatných stavbách a 90 dní pri vyhradených stavbách.

Pri plánovaní si preto oddeľte jednotlivé lehoty podľa adresáta a kategórie stavby. Napríklad jednoduchá stavba môže mať od orgánu územného plánovania lehotu 30 dní, zatiaľ čo vyjadrenie dotknutej právnickej osoby môže pri zložitom zámere trvať až 60 dní. Počítajte ich od doručenia žiadosti, ak sa lehota viaže na jej prijatie.

Stanoviská dotknutých orgánov

Stanoviská dotknutých subjektov sú vyjadrenia potrebné na posúdenie konkrétneho stavebného zámeru. Medzi subjekty, ktorých lehoty treba sledovať, patrí orgán územného plánovania a dotknuté právnické osoby. Ich záväzné stanoviská či vyjadrenia sa týkajú navrhovanej stavby a jej posúdenia v rámci príslušnej pôsobnosti. Rozhoduje preto obsah zámeru, nie univerzálny zoznam rovnaký pre každú stavbu.

Pri príprave podkladov zostavte prehľad adresátov, dátumov odoslania a doručených odpovedí. V osobitných riadkoch evidujte orgán územného plánovania a každú dotknutú právnickú osobu. Takýto postup pomáha rozlíšiť 30-dňovú lehotu od lehoty najviac 60 dní pri zložitej stavbe. Zaznamenajte aj to, ku ktorej časti zámeru sa každé vyjadrenie vzťahuje.

Pri odhade času porovnajte druh stavby s príslušnou lehotou a dátumom doručenia žiadosti. Na praktickú kontrolu si pripravte tento prehľad:

• Orgán územného plánovania: 30 dní pri ohlasovaných a jednoduchých stavbách.
• Orgán územného plánovania: 60 dní pri ostatných stavbách a 90 dní pri vyhradených stavbách.
• Dotknutá právnická osoba: 30 dní od doručenia žiadosti, pri zložitej stavbe najviac 60 dní.

Pri zlúčení územného a stavebného konania si overte, ako sa na konkrétny prípad vzťahuje správny poplatok. Táto informácia sa týka poplatku, nie lehôt na stanoviská.

Rozdiel medzi starým dvojkolovým a novým integrovaným povoľovaním

Dvojkolové povoľovanie označuje postup, pri ktorom sa umiestnenie stavby a jej povolenie posudzovali v oddelených konaniach. Nový integrovaný režim spája územné a stavebné konanie do jedného konania, ktoré sa končí rozhodnutím o stavebnom zámere.

Rozdiel spočíva najmä v usporiadaní povoľovania. Pri staršom postupe stavebník najprv riešil umiestnenie stavby a potom jej povolenie. Nový režim tieto konania spája, takže výsledkom je jedno rozhodnutie. Neznamená to však, že stavebný zámer a projekt stavby sú totožné dokumenty. Ide o samostatné podklady súvisiace s prípravou a posúdením zámeru.

Nový rámec upravuje zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon), ktorý nadobudol plnú účinnosť 1. apríla 2025. Tento zákon nahradil zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe. Pri posudzovaní konkrétnej žiadosti je preto dôležité rozlišovať, podľa ktorého režimu sa konanie vedie. Rozhodujúci je dátum podania a príslušné prechodné pravidlá, nie iba to, kedy vznikol prvý návrh stavby.

Integrované povoľovanie mení aj procesné postavenie účastníkov. V novom režime majú susedia či aktivisti jednu možnosť podať odvolanie. Pre stavebníka to znamená, že stanoviská, projektové podklady a riešenie umiestnenia treba zosúladiť už pri príprave spoločného konania. Odvolanie pritom nemožno zamieňať s ďalším samostatným povoľovacím kolom.

Pri orientácii v dokumentoch si oddeľte tri veci: právny režim, podklady a výsledok konania. Zákon č. 25/2025 Z. z. určuje nový rámec, projektová dokumentácia zachytáva navrhované riešenie a rozhodnutie o stavebnom zámere je výsledkom integrovaného konania. Ak máte starší rozpracovaný zámer, najprv zistite, v akom štádiu sa jeho povoľovanie nachádza. Až potom možno správne určiť ďalší procesný krok.

Doklady potrebné k žiadosti

Doklady k žiadosti preukazujú oprávnenie uskutočniť stavbu a opisujú navrhované riešenie. Pripravte ich tak, aby údaje o stavebníkovi, pozemku a stavbe tvorili zrozumiteľný celok.

Doklad o práve k pozemku alebo stavbe preukazuje, že stavebník môže zámer uskutočniť. Podľa § 139 ods. 1 stavebník preukazuje vlastníctvo pozemku a dotknutej stavby alebo iné právo oprávňujúce uskutočniť stavbu či jej zmenu. Skontrolujte, či doklad zodpovedá pozemku, ktorého sa projekt týka. Ak sa zámer týka aj existujúcej stavby, zohľadnite tiež právo k nej.

Projektová dokumentácia zachytáva navrhovanú stavbu a jej riešenie. K žiadosti o spojené územné a stavebné konanie sa predkladá v dvoch vyhotoveniach. Pred odovzdaním ich porovnajte a skontrolujte, či sa zhodujú identifikačné údaje, označenie pozemku aj navrhované riešenie. Rozdiely medzi vyhotoveniami môžu sťažiť posúdenie podkladov.

Vyhlásenie o odbornom vedení stavby je doklad o zabezpečení kvalifikovaného dohľadu pri svojpomocnej výstavbe. Ak stavebník uskutočňuje stavbu svojpomocou, podľa § 44 ods. 2 prikladá vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby. Pripravte ho teda vtedy, keď stavbu neuskutočňuje dodávateľsky. Pri tomto doklade je podstatné, aby sa vzťahoval na odborné vedenie konkrétnej stavby.

Pred podaním si usporiadajte podklady podľa ich účelu:

• doklad o vlastníctve alebo inom práve k pozemku či dotknutej stavbe;
• projektovú dokumentáciu v dvoch vyhotoveniach;
• pri svojpomocnej výstavbe vyhlásenie podľa § 44 ods. 2.

Napokon porovnajte meno a údaje stavebníka vo všetkých dokumentoch. Skontrolujte, či sa projekt týka toho istého pozemku, ku ktorému preukazujete právo. Pri svojpomocnej realizácii priraďte vyhlásenie k príslušnému zámeru. Kontrolou pred podaním môžete odhaliť neúplné prílohy alebo nesúlad medzi základnými dokumentmi.

Postup pri zlúčenom územnom a stavebnom konaní

Zlúčené konanie spája posúdenie umiestnenia stavby a jej povolenia do jedného konania. Postupujte od overenia podmienok cez písomnú žiadosť až po doručenie rozhodnutia.

Podstata a použitie zlúčeného konania

Zlúčené územné a stavebné konanie predstavuje spoločné posúdenie umiestnenia a uskutočnenia stavby. Na Slovensku ho možno použiť pri jednoduchej stavbe alebo jej prístavbe či nadstavbe, ak sú podmienky umiestnenia vzhľadom na pomery v území jednoznačné. Výsledkom je jedno rozhodnutie, nie dve samostatné rozhodnutia z oddelených konaní.

Pred podaním porovnajte navrhované riešenie s pomermi na konkrétnom pozemku. Ak umiestnenie nie je jednoznačné, uvedená podmienka zlúčenia nie je splnená. Samotné spojenie konaní navyše neznamená, že stavebný zámer a projekt stavby sú tým istým dokumentom.

Podmienky zlúčeného konania

Podmienky zlúčenia určujú, či zámer možno posudzovať v spoločnom konaní. Podľa pravidiel nového stavebného zákona sa táto možnosť vzťahuje na jednoduchú stavbu alebo jej prístavbu či nadstavbu s jednoznačným umiestnením. Zákon č. 25/2025 Z. z. nadobudol plnú účinnosť 1. apríla 2025 a nahradil zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe.

Ak ste zámer začali pripravovať pred zmenou režimu, najprv určite jeho štádium a posúďte príslušné prechodné ustanovenia. Nepredpokladajte, že staršie podanie automaticky prejde do nového postupu. Príslušným stavebným úradom je úrad pre miesto stavby. Rozhoduje poloha pozemku, nie bydlisko stavebníka.

Lehoty na rozhodnutie

Lehota na rozhodnutie je čas, v ktorom stavebný úrad posudzuje a uzatvára žiadosť. Konkrétnu zákonnú lehotu nezamieňajte s lehotami na záväzné stanoviská a vyjadrenia dotknutých subjektov. Rozhodnutie nasleduje po posúdení žiadosti, dokumentácie a získaných stanovísk. Pri plánovaní preto rozlišujte jednotlivé procesné kroky.

Pred podaním skontrolujte, či sa údaje o stavebníkovi, pozemku a projekte zhodujú. Neúplná žiadosť alebo rozpory v podkladoch môžu viesť k potrebe doplnenia či objasnenia. Ak riešite prerušenie alebo zamietnutie, najprv preverujte úplnosť príloh a súlad dokumentov, nielen plynutie času.

Účastníci a doručovanie rozhodnutia

Účastníkmi zlúčeného konania sú stavebník a osoby, ktorých práva alebo oprávnené záujmy môže stavba ovplyvniť. Rozhodnutie sa doručuje účastníkom konania. Stavebník by preto mal priebežne sledovať doručenú korešpondenciu a reagovať na výzvy týkajúce sa jeho žiadosti.

Podľa Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky sa správny poplatok nevyberá, ak sa územné konanie zlúči so stavebným konaním a vydá sa jedno rozhodnutie. Pri poplatkoch sa zároveň uplatňuje príslušný sadzobník účinný pre dané podanie. Praktický postup je teda jasný: overiť možnosť zlúčenia, podať žiadosť s podkladmi a sledovať doručovanie rozhodnutia.

IH, spol s.r.o: PROJEKTOVÁ DOKUMENTÁCIA VŠETKÝCH STUPŇOV

IH, spol s.r.o. vám pomôže s prípravou projektu prostredníctvom projektovej dokumentácie všetkých stupňov a vybavenia stavebného povolenia. Pri návrhu exkluzívneho alebo luxusného rodinného domu môžete rozvíjať architektonické riešenie spolu s projektovou prípravou.

Ak plánujete kompletný projekt domu, nadväzujúcou možnosťou sú rodinné domy na kľúč. Na koordinované riešenie vnútorných priestorov sú k dispozícii aj interiéry na kľúč. Rozsah spolupráce sa prispôsobuje zámeru a jeho aktuálnej fáze.

Ak ste pripravení posunúť svoj zámer ďalej, navštívte stránku IH, spol s.r.o. a predstavte svoj projekt.

Nasmerujte svoj stavebný zámer k ďalšiemu kroku

Pred pokračovaním si ujasnite, aký výsledok má projekt priniesť a ktoré vlastnosti stavby sú pre vás najdôležitejšie. Premyslite si jej budúce využitie, priestorové nároky aj to, ako má zapadnúť do pozemku. Tieto rozhodnutia pomáhajú sústrediť návrh na vaše potreby a vytvárajú pevný základ pre ďalšiu projektovú prípravu.

Pri plánovaní si určite aj poradie vlastných rozhodnutí: čo musí návrh vyriešiť ako prvé a ktoré prvky možno doladiť neskôr. Získate tak jasnejšiu predstavu o zadaní pre projektanta a ľahšie posúdite, či navrhované riešenie zodpovedá vašim prioritám. Postup zlúčeného územného a stavebného konania tak môžete vnímať ako súčasť širšej prípravy, nie iba ako administratívny úkon.

Keď budete pripravení posunúť zámer ďalej, kontaktujte IH, spol s.r.o a preberte možnosti prípravy svojho projektu. Premyslené zadanie vám pomôže vstúpiť do ďalšej fázy s jasnejším smerovaním a väčšou istotou pri rozhodovaní.

Často kladené otázky

Môžem spojiť stavebný zámer spolu s projektom stavby?

V spoločnom povoľovacom postupe sa môžu posudzovať súvisiace podklady, samotné dokumenty však zostávajú odlišné. Stavebný zámer a projekt stavby preto nezlučujte do jedného súboru ani ich nepovažujte za zameniteľné. Prakticky si ich označte podľa účelu a skontrolujte, či sa zhodujú údaje o pozemku, stavebníkovi a navrhovanom riešení.

Aká je lehota na vydanie záväzného vyjadrenia dotknutej právnickej osoby?

Dotknutá právnická osoba má na vydanie záväzného vyjadrenia 30 dní od doručenia žiadosti; pri zložitých stavbách môže lehota dosiahnuť najviac 60 dní. Pri plánovaní sledujte každé vyjadrenie samostatne. Zaznamenajte adresáta, dátum doručenia žiadosti a prijatú odpoveď, aby bolo zrejmé, ktoré stanovisko ešte čakáte.

Čo v prípade, ak dotknutý orgán a dotknutá právnická osoba nevydali záväzné stanovisko v lehote?

Ak stanovisko neprišlo, zaznamenajte dátum podania a nadväzujúcu komunikáciu. Obráťte sa na príslušný subjekt so žiadosťou o informáciu o stave vybavovania a uschovajte doklad o odoslaní. Stavebnému úradu oznámte, ktoré vyjadrenie ešte čakáte. Samotné oneskorenie nevykladajte ako obsah stanoviska, jeho význam závisí od konkrétneho právneho postupu.

Aký je postup pri zlúčenom územnom a stavebnom konaní krok za krokom?

Najprv posúďte, či váš zámer spĺňa podmienky spoločného konania. Potom pripravte žiadosť s prílohami, odošlite ju príslušnému stavebnému úradu a priebežne evidujte doručenú korešpondenciu. Po doručení rozhodnutia si prečítajte jeho výrok aj podmienky a uložte ho spolu s projektovými podkladmi. Získate tak ucelený záznam ďalších povinností.

Aké dokumenty a prílohy treba predložiť k žiadosti o zlúčené konanie?

Priložte doklad o vlastníctve pozemku alebo inom práve uskutočniť stavbu, projektovú dokumentáciu v dvoch vyhotoveniach a pri svojpomocnej výstavbe vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby o odbornom vedení. Pred odovzdaním porovnajte údaje o stavebníkovi a pozemku vo všetkých prílohách. Osobitne skontrolujte, či sa všetky dokumenty vzťahujú na ten istý stavebný zámer.

Kde a ako sa podáva žiadosť o zlúčené územné a stavebné konanie?

Žiadosť sa podáva písomne príslušnému stavebnému úradu. Elektronické podanie sa uskutočňuje cez Portál výstavby a jeho veľkosť vrátane príloh môže byť najviac 100 MB. Procesné úkony možno vykonať aj v listinnej podobe do 31. marca 2029. Pri elektronickom odoslaní pripravte prílohy vopred a uchovajte potvrdenie o podaní.